Le marché immobilier résidentiel malgache se trouve actuellement à un tournant décisif. À l'approche de 2025, le secteur entre dans une phase de forte croissance, portée par une augmentation du PIB projetée de 4,21 billions de dollars et une population en pleine urbanisation, estimée aujourd'hui à 33,5 millions d'habitants.
Bien que des défis structurels, tels qu'un registre foncier informel et des financements traditionnels limités, persistent, ils ont créé un avantage unique de “ pionnier ” pour les investisseurs capables de s'orienter dans le paysage local.
Ce rapport examine deux aspects du marché malgache : une pénurie importante de logements dans les grandes villes comme Antananarivo et un intérêt croissant pour les résidences secondaires et les maisons de luxe dans de magnifiques zones balnéaires comme Nosy Be et Sainte-Marie.
Pour ceux qui s'intéressent à des marchés autres que les marchés traditionnels, Madagascar offre certains des rendements locatifs bruts les plus élevés de la région de l'océan Indien, à condition qu'ils disposent de l'expertise locale adéquate pour sécuriser leurs actifs.
En bref : L'analyse du marché immobilier résidentiel de 2025 révèle d'importants défis structurels, mais aussi une multitude d'opportunités pour 2026, où le potentiel d'investissements à fort impact est évident. Si vous êtes prêt à investir dans l'immobilier, Madagascar Invest peut vous aider à trouver le bien immobilier qui correspond à vos besoins..
Aperçu du marché immobilier à Madagascar
Le marché immobilier résidentiel à Madagascar est en constante croissance, notamment grâce à l'intérêt porté aux résidences de luxe en bord de mer. Les acheteurs locaux comme étrangers manifestent un intérêt sans précédent pour ces propriétés côtières haut de gamme.
Cependant, comprendre le marché n'est pas toujours simple, car une grande partie de celui-ci est informelle. La plupart des transactions immobilières se font hors des registres officiels, ce qui rend difficile la comparaison de Madagascar avec des pays voisins comme l'île Maurice, où les données sont plus facilement accessibles. Le gouvernement utilisant encore des dossiers papier pour le suivi de la propriété foncière au lieu d'un système numérique, obtenir une image claire du marché exige des efforts supplémentaires.
Parallèlement, le pays est confronté à une grave pénurie de logements. Ces dernières années, le déficit de logements (retard dans la construction) a atteint 1 730 000 unités, pour une demande annuelle d’environ 130 000 unités.
Ce chiffre représente une augmentation considérable par rapport au déficit de 800 000 logements constaté il y a quelques années seulement. Le problème est particulièrement aigu dans les grandes villes, où la population augmente chaque jour sans que l’offre de logements neufs ne suive la demande.
La demande de logements
La demande immobilière à Madagascar se divise en deux grands segments. D'une part, le besoin en logements de base dans les villes est constant. D'autre part, on observe un intérêt croissant pour les biens immobiliers de prestige, tels que les résidences secondaires et les complexes hôteliers. Ces deux marchés dynamisent le secteur immobilier de manière très différente.
Les principaux moteurs du marché sont les grandes villes comme Antananarivo, Toamasina et Mahajanga. Ces centres urbains connaissent une croissance rapide, leur population ayant augmenté de 2,51 à 2,61 milliards d'habitants ces dernières années.
Ces villes abritant des bureaux gouvernementaux, des ONG internationales, des ambassades étrangères et des sièges sociaux de grandes entreprises, le besoin en logements et bureaux à louer pour les professionnels et les travailleurs y est toujours important.
Ces villes abritant des bureaux gouvernementaux, des ONG internationales, des ambassades étrangères et des sièges sociaux de grandes entreprises, la demande de logements et de bureaux à louer y est toujours forte. Dans la capitale, le prix moyen d'une maison en centre-ville est de 192 millions d'Ar, tandis que celui des biens immobiliers en périphérie est d'environ 144 millions d'Ar.
Dans le même temps, des zones côtières comme Nosy Be et Sainte-Marie attirent de plus en plus une clientèle différente. Ces investisseurs, en quête d'un style de vie particulier, ne recherchent pas les appartements surpeuplés des villes. Ils privilégient les villas en bord de mer et les terrains constructibles pour y bâtir des résidences privées ou de petits complexes éco-responsables. Ce segment de marché est axé sur le tourisme et le luxe plutôt que sur le logement traditionnel.
Cette demande se traduit par une hausse du prix de l'espace ; le prix d'un appartement au mètre carré en centre-ville est désormais de 3 050 389,71 Ar, contre 2 655 557,27 Ar en périphérie.
D'ici 2026, la demande immobilière devrait rester soutenue. Malgré les difficultés économiques mondiales, de plus en plus de personnes s'installent chaque jour dans les villes malgaches. Avec une croissance économique prévue entre 4 210 et 4 310 milliards de dollars, le marché immobilier devrait demeurer stable et dynamique.
Cependant, l’inflation reste un facteur ; l’indice des prix à la consommation (IPC) pour les services de logement s’établissait à 173,1 points en novembre 2025, une hausse notable mais toujours inférieure au record historique de 487,4 points enregistré en décembre 2015.
Marché de l'offre résidentielle de Madagascar
La qualité du logement à Madagascar révèle un net fossé entre la vie urbaine et rurale. Dans les villes, environ 73.1% La plupart des bâtiments sont considérés comme étant en bon état. Cependant, à la campagne, la situation est beaucoup plus difficile, avec plus de 60% de logements classés comme étant de mauvaise qualité. Ce manque a créé un marché très dynamique pour les agents fonciers qui aident les gens à trouver des terrains à construire ou à louer, travaillant souvent à la fois par le biais des canaux officiels et des réseaux informels.
Le coût d'accès à la propriété pour les constructions neuves est également en hausse ; la maison neuve la moins chère coûtait 962 434 Ar en 2022, contre 633 927 Ar en 2019. Pour ceux qui achètent au mètre carré, le prix le plus bas par mètre carré pour une construction neuve en 2022 était de 600 000 Ar.
Pour contribuer à réduire ce déficit, le gouvernement travaillait sur un vaste plan visant à construire six nouveaux quartiers urbains. Ce projet comprend 38 220 logements durables pour les familles à faibles revenus, 2 235 appartements pour la classe moyenne et 300 logements de luxe.
L’objectif à long terme est de fournir un logement à plus de 200 000 personnes, dont près de 941 000 000 du projet sont consacrés au logement social abordable.
L'amélioration des services essentiels comme l'eau et l'électricité est également un volet clé du plan. L'objectif est de garantir à au moins la moitié du pays un accès à l'électricité à un prix abordable d'ici 2030. Les progrès sont lents ; la part de la population ayant accès à l'électricité au niveau national n'a que légèrement augmenté, passant de 15,61 TP3T en 2016 à environ 171 TP3T ces dernières années.
Pour la plupart des gens, un certificat foncier est le meilleur moyen de prouver leur propriété, car il est beaucoup moins coûteux qu'un titre de propriété complet. Depuis 2005, les bureaux locaux ont délivré 520 000 de ces certificats, et 300 000 autres étaient en cours de traitement à partir de 2020. La Banque mondiale souligne également que depuis 2015, environ un quart de ces nouveaux certificats ont été attribués à des femmes, ce qui représente une évolution importante pour le pays.
Il s'agit d'une réalisation considérable, sachant que seulement 600 000 titres de propriété complets ont été délivrés au cours des 100 dernières années. Le délai d'enregistrement est d'environ 100 jours et les coûts d'enregistrement restent élevés, représentant environ 91 000 milliards de dollars de la valeur du bien.
Malgré ces améliorations, la construction de nouveaux bâtiments demeure complexe. En 2020, Madagascar se classait 182e sur 190 pays en termes de facilité d'obtention des permis de construire. Un promoteur doit généralement accomplir 17 démarches administratives différentes, un processus qui prend en moyenne 194 jours.
Les coûts sont également élevés, représentant souvent environ 351 000 milliards de dollars de la valeur totale du bâtiment. De ce fait, il est difficile pour de nombreuses personnes de quitter les logements informels pour accéder à des habitations sûres et reconnues légalement.
Marché locatif
Le marché locatif est prépondérant dans le secteur du logement à Madagascar. Selon ONU-Habitat, la capitale souffre d'une grave pénurie de terrains viabilisés (eau, électricité, etc.). Cette pénurie a fait grimper les prix de l'immobilier bien au-delà de la normale.
La location est le choix dominant pour la plupart des gens. Plus de 3 millions de ménages à travers le pays louent actuellement leur logement.. Dans les zones urbaines, entre 60% et 70% de tous les bâtiments sont occupés par des locataires plutôt que par des propriétaires.
Les loyers mensuels varient considérablement selon l'emplacement et la taille :
| Type de propriété | Centre-ville (Loyer mensuel) | Hors centre (loyer mensuel) |
| Appartement 1 chambre | 1 442 500,00 Ar | 675 091,57 Ar |
| Appartement de 3 chambres | 3 946 666,67 Ar | 2 063 333,33 Ar |
Du fait du caractère souvent informel des règles de propriété foncière, les propriétaires disposent d'un pouvoir considérable. Ils fixent généralement les prix en fonction de l'emplacement précis et de la proximité du bâtiment avec les centres d'affaires, plutôt que de la qualité réelle de la construction.
Même s'il n'existe pas de liste de prix officielle du gouvernement, les tendances du marché pour 2025 et 2026 montrent que le potentiel de revenus locatifs est très élevé.
Marché hypothécaire
L'obtention d'un prêt hypothécaire classique est rare. Le taux d'intérêt de la banque centrale est élevé (environ 121 TP3T) et le taux d'intérêt annuel moyen d'un prêt hypothécaire (à taux fixe sur 20 ans) s'élève à 15,561 TP3T. Emprunter est donc très coûteux.
Le crédit hypothécaire représente toujours une part infime de l'économie, avec un ratio prêts hypothécaires/PIB de seulement 0,921 TP3 000 USD (2021). Au deuxième trimestre 2024, la dette hypothécaire moyenne par habitant s'élevait à seulement 1 TP4 000 USD.
Bien que cela représente une augmentation de 15,71 milliards de dollars par rapport aux mois précédents, ce montant reste bien inférieur au record historique de 14 milliards de dollars ($3,03 USD) enregistré en 2008. À titre de comparaison, le point le plus bas a été atteint en 2013, avec une chute à seulement 14 milliards de dollars ($0,59 USD) par personne. Pour la plupart des ménages, le remboursement hypothécaire, en pourcentage du revenu, peut atteindre 514,95 milliards de dollars (514,951 TP3T).
Parce que les prêts bancaires sont difficiles à obtenir et coûteux, avec des taux d'intérêt souvent compris entre 17% et 18% pour une durée allant jusqu'à 20 ans, de nombreuses personnes utilisent un système de “ location-vente ” (Emplacement de la venteDans ce type de contrat, un promoteur immobilier propose à un locataire de payer un loyer fixe pendant 10 à 15 ans. À l'issue de cette période, le locataire devient officiellement propriétaire du logement.
Pour les investisseurs étrangers, les règles sont différentes. Ils ne peuvent pas acquérir la pleine propriété foncière à perpétuité. Ils utilisent plutôt un bail emphytéotique, d'une durée pouvant aller jusqu'à 99 ans. Ce bail est considéré comme la référence car il confère à l'investisseur un droit légal cessible ou même utilisable comme garantie pour un prêt.
Accessibilité du marché et rendement des investissements
Les données actuelles révèlent des obstacles importants pour l'acheteur moyen, ainsi qu'un fort potentiel pour les investisseurs. Le ratio prix/revenu s'établit à 31,59 et un prêt hypothécaire classique nécessite 514,951 % du revenu moyen, ce qui se traduit par un indice d'accessibilité au crédit très faible de 0,19.
Cependant, pour ceux qui disposent de capitaux, le marché locatif offre des rendements élevés.
- Rendement locatif brut (centre-ville) : 12,73%
- Rendement locatif brut (hors centre) : 7,29%
- Rapport prix/loyer : 7,85 en centre-ville contre 13,72 en périphérie.
Contexte socio-économique
Le secteur de la construction et de l'immobilier est devenu un moteur essentiel de l'économie malgache. Selon une étude du service économique de l'ambassade de France, ce secteur représente désormais plus de 101 030 milliards de dollars du PIB du pays, soit environ 1 444,73 milliards de dollars américains.
Au-delà des revenus qu'il génère, le secteur est un important pourvoyeur d'emplois. Selon des données de recensement récentes, environ 165 600 personnes, soit 1 710 milliards de personnes actives, tirent leurs revenus du secteur de la construction et de l'immobilier.
Deux raisons principales expliquent la croissance rapide de ce secteur. Premièrement, l'augmentation rapide de la population urbaine crée un besoin considérable de nouveaux appartements, maisons et immeubles de bureaux, financés en grande partie par des promoteurs privés.
Deuxièmement, le gouvernement se concentre sur de grands projets d'infrastructure comme les routes et les ponts, en utilisant souvent des fonds de donateurs internationaux pour contribuer à moderniser les infrastructures du pays.
L'avenir des investissements s'annonce prometteur, le pays s'efforçant de résoudre sa crise du logement. Face à la pénurie actuelle de centaines de milliers de logements, les experts estiment que les professionnels de l'immobilier et les investisseurs privés pourraient injecter plus de 14 000 milliards de dollars sur le marché d'ici 2030.
L'environnement juridique devient également plus favorable aux investissements étrangers. La législation actuelle permet aux entreprises étrangères d'acquérir des terrains et des bâtiments selon des règles spécifiques. Si les citoyens malgaches peuvent être pleinement propriétaires de leurs terres, les investisseurs étrangers peuvent acquérir des biens immobiliers par le biais de baux emphytéotiques d'une durée de 18 à 99 ans.
Ces baux sont très flexibles car ils peuvent être renouvelés, vendus ou modifiés au fur et à mesure de l'évolution du projet, offrant ainsi aux entreprises internationales un moyen fiable de participer à la croissance du pays.
Points clés
- Pénurie critique : le déficit de logements s'est creusé pour atteindre 1,73 million d'unités, créant un besoin urgent de développement résidentiel de taille moyenne.
- Pression de l'urbanisation : La demande annuelle augmente de 130 000 unités par an, sous l'effet d'un taux de croissance démographique de plus de 2,51 TP3 TP dans les grandes villes.
- Changement de cap en matière de style de vie : On observe une hausse sans précédent de la demande de villas en bord de mer et d’éco-resorts à Nosy Be et Sainte-Marie, principalement de la part d“” investisseurs en quête d’un style de vie » étrangers.”
- Catalyseur d'infrastructures : Les nouveaux projets routiers et énergétiques du gouvernement devraient agir comme un “ multiplicateur ”, augmentant la valeur des terrains situés à proximité des nouveaux corridors de transport en commun.
- Domination du marché locatif : Avec 60 à 701 TP3T de résidents urbains locataires, la demande d'appartements sécurisés et meublés reste le segment le plus résilient pour un flux de trésorerie constant.
Conclusion
Le marché immobilier malgache offre une combinaison rare : des rendements locatifs élevés et une forte demande de logements largement insatisfaite. Si la complexité des titres fonciers et des procédures d’obtention de permis peut être décourageante, les gains pour ceux qui investissent tôt sur le marché sont considérables.
Pour s'orienter dans ce contexte, il faut plus que des capitaux ; il faut une connaissance du terrain, une précision juridique et une présence sur place. Madagascar Invest, Nous nous spécialisons dans la mise en relation des investisseurs internationaux avec le marché immobilier malgache à fort potentiel en leur fournissant un vaste choix de propriétés Nous avons la solution qui répondra à vos besoins. Nous prenons en charge toutes les démarches, de la vérification des titres de propriété à l'obtention de baux de 99 ans, pour que vous puissiez investir en toute sérénité.
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