Souvent surnommée le “ secret le mieux gardé de l'océan Indien ”, Madagascar offre une opportunité attrayante aux investisseurs internationaux en quête d'accessibilité.
Avec un littoral étendu de plus de 4 800 kilomètres et une population urbaine en expansion rapide, l'île offre un marché immobilier où les prix des propriétés restent bien inférieurs à ceux pratiqués dans les îles voisines Maurice ou les Seychelles.
Bien que les prix soient généralement bas, ils varient considérablement selon la localisation, le type de bien et sa structure juridique. Début 2026, le marché se caractérise par une nette division : les zones urbaines sont marquées par une forte demande et une offre limitée, tandis que les zones côtières sont principalement tirées par le tourisme et l’intérêt des investisseurs étrangers.
Tl; Dr: Madagascar propose un marché immobilier exceptionnellement abordable comparé aux autres destinations de l'océan Indien. Les prix dans les grandes villes et les zones côtières suivent une logique différente : les coûts urbains sont déterminés par les équipements et les infrastructures, tandis que les prix côtiers sont influencés par la demande touristique. Madagascar Invest peut vous aider à trouver un bien immobilier adapté à vos besoins et à votre budget.
Prix de l'immobilier à Antananarivo et dans les principales villes
À Antananarivo, la capitale, la valeur des biens immobiliers est fortement influencée par la proximité des bassins d'emploi, des commerces, des écoles et des infrastructures essentielles. En raison de la forte densité de population et de la rareté des terrains disponibles, les propriétés du centre-ville affichent des prix plus élevés que celles des banlieues périphériques.
- Appartements : Les appartements du centre-ville se vendent actuellement à environ 3 050 400 ariary par mètre carré, tandis que les appartements de banlieue se vendent en moyenne autour de 2 655 600 ariary par mètre carré.
- Logements : Dans les quartiers centraux les plus prisés, une maison se vend en moyenne autour de 192 millions d’ariary (environ 42 000 USD). En périphérie, des maisons comparables sont proposées à des prix avoisinant les 144 millions d’ariary.
- Marché du luxe : Les villas haut de gamme situées dans des complexes sécurisés ou à proximité d’écoles internationales, notamment dans des zones comme Ivato et Ambohibao, dépassent souvent les 250 000 USD.
Au-delà de la capitale, des villes importantes comme Toamasina, Mahajanga et Antsirabe proposent des prix plus abordables, même si la demande y est croissante, parallèlement à l'amélioration des infrastructures et au développement économique régional. Dans ces villes secondaires, les prix dépendent fortement de l'accessibilité routière, de la disponibilité des services publics et de la proximité des centres commerciaux.
Immobilier côtier et de loisirs
L'immobilier côtier obéit à une logique de prix différente. Des localités comme Nosy Be, Sainte-Marie et Foulpointe sont principalement façonnées par l'activité touristique et la demande étrangère.
Nosy Be, en particulier, est considérée comme le marché côtier le plus établi pour les acheteurs internationaux et a connu une croissance régulière des prix ces dernières années. Un terrain constructible bien situé, à proximité de la plage d'Ambondrona, peut coûter environ 150 000 euros.
Les grandes parcelles en bord de mer, notamment sur les îles voisines comme Nosy Faly, peuvent atteindre 700 000 euros, voire plus, selon leur superficie et leur accessibilité.
Pour les acheteurs recherchant des biens immobiliers achevés, Nosy Be propose une gamme de villas destinées à la location saisonnière et aux résidences secondaires. Une villa standard avec piscine dans une résidence sécurisée se vend généralement entre 135 000 et 190 000 euros.
Les villas clés en main haut de gamme situées dans des zones touristiques populaires comme Ambatoloaka sont généralement proposées à des prix compris entre 320 000 et 325 000 euros.
Sur le bas de gamme du marché, on peut encore trouver des bungalows de plage plus simples ou des terrains côtiers non aménagés près de Foulpointe pour 10 000 à 70 000 euros, même si ceux-ci nécessitent souvent des investissements supplémentaires en infrastructures.
Le coût de la construction par rapport à l'achat
Face à une pénurie de logements estimée à plus de 1,7 million d'unités à Madagascar, de nombreux acheteurs privilégient l'acquisition de terrains constructibles plutôt que l'achat de biens existants. Les coûts de construction ont augmenté en 2025 et 2026 en raison de la hausse des prix mondiaux des matériaux, mais le coût de la main-d'œuvre reste bas.
Pour une maison construite selon les normes modernes, comprenant une plomberie adéquate, l'électricité et des finitions de base, les coûts de construction varient généralement de 800 000 à 2 600 000 ariary par mètre carré.
Ces dernières années, le coût minimum d'une maison neuve de base était d'environ 962 400 ariary par mètre carré. Pour les projets de plus grande envergure, certains affichaient des prix de construction neuve aussi bas que 600 000 ariary par mètre carré en 2022.
Bien que ces chiffres s'appliquent généralement aux structures simples et aux constructions en série, les constructions haut de gamme qui font appel à des matériaux importés, à une main-d'œuvre spécialisée ou à des conceptions sur mesure peuvent coûter beaucoup plus cher.
Rendements des investissements et rendements locatifs
La rentabilité locative est l'un des principaux atouts de l'immobilier malgache. Face à une offre limitée de logements de qualité, la demande locative reste forte. À Antananarivo, les appartements situés en centre-ville peuvent générer un rendement locatif brut allant jusqu'à 12,71 billions de taka (TP3), tandis que les biens situés en périphérie affichent généralement un rendement d'environ 7,31 billions de taka (TP3).
Les locations de courte durée sont également performantes. Le tarif journalier moyen pour un hébergement de courte durée à Antananarivo est d'environ 55 USD, les propriétés haut de gamme affichant des tarifs plus élevés en haute saison.
Les revenus locatifs côtiers sont plus saisonniers mais peuvent être très rentables, notamment à Nosy Be.
Les villas de vacances affichent souvent des tarifs nocturnes élevés pendant les saisons touristiques, générant parfois des rendements annuels supérieurs à ceux des locations urbaines à long terme.
Le ratio prix/loyer dans le centre-ville d'Antananarivo est actuellement d'environ 7,85, ce qui est faible par rapport aux normes internationales et indique une récupération du capital relativement rapide par rapport aux marchés matures où les ratios dépassent souvent 20.
Frais supplémentaires et frais administratifs
Outre le prix d'achat, les acquéreurs doivent prendre en compte les frais administratifs et juridiques. Les frais d'enregistrement sont élevés, représentant en moyenne environ 91 000 £ (91 000 £, 30 000 £) de la valeur déclarée du bien. La procédure d'enregistrement est longue, avec des délais d'environ 100 jours en moyenne.
Étant donné que le système repose fortement sur des documents papier, une vérification professionnelle des titres est fortement recommandée et coûte généralement entre 1% et 3% de la valeur de la transaction.
Pour les acheteurs étrangers, la propriété foncière directe est restreinte et la plupart des acquisitions se font par le biais de baux emphytéotiques de longue durée, généralement de 99 ans. Le coût initial d'un tel bail est généralement similaire au prix d'un bien en pleine propriété, mais des frais courants modestes liés à l'administration ou à l'entretien du bail peuvent s'appliquer.
Points clés
- Madagascar propose des biens immobiliers exceptionnellement abordables par rapport aux autres destinations de l'océan Indien.
- Dans les grandes villes, les prix sont déterminés par la proximité des bassins d'emploi, des commodités et des infrastructures..
- Dans les zones côtières, la demande touristique est le principal facteur déterminant les prix de l'immobilier.
- Les investisseurs peuvent obtenir des rendements locatifs bruts élevés, les appartements du centre-ville pouvant atteindre jusqu'à 12,71 TP3T.
- Les acheteurs étrangers sont limités aux baux emphytéotiques de 99 ans, ce qui nécessite une assistance professionnelle pour la sécurité juridique.
- Madagascar Invest facilite l'accès au marché pour les acheteurs internationaux en leur proposant des propriétés adaptées à leurs besoins budgétaires spécifiques..
Conclusion
Comparée à d'autres destinations tropicales, Madagascar est exceptionnellement abordable. On peut y acquérir un terrain en bord de mer pour le prix d'une petite place de parking dans une grande ville européenne. Cependant, le véritable coût de l'immobilier ici réside dans le temps et l'expertise nécessaires pour garantir la validité juridique de la transaction.
Naviguer dans le processus d'obtention de permis en 17 étapes et respecter le long délai d'enregistrement est ce qui pose problème à la plupart des investisseurs indépendants.
C’est là qu’intervient Madagascar Invest. Nous nous spécialisons dans la mise en relation des investisseurs internationaux avec le marché immobilier malgache à fort potentiel en proposant Un vaste choix de propriétés qui répondra assurément à vos besoins. Nous nous chargeons de tout le travail difficile, de la vérification des titres de propriété à l'obtention de baux de 99 ans, afin que vous puissiez investir en toute confiance dans vos futurs actifs.
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